不動産広告の徒歩分数の決まり方｜80m＝1分ルールと夜道チェック

結論：徒歩分数は「同じ物差しで比べるための目安」

不動産広告の「徒歩◯分」は、業界団体が定めた表示ルールに沿って、道路距離80mを1分として計算した数字です。担当者の感覚で決めているわけではなく、ルールに参加している不動産会社の広告は原則として同じ方法で計算されるので、物件同士を比べる物差しとしては役に立ちます。

一方で、この計算には信号待ちや坂道、駅構内の移動は入っていません。また「安全に歩けるか」「夜も明るいか」は、そもそも徒歩分数が表すものではありません。広告の数字は比較用の目安として使い、実際の通勤ルートは自分の足で確かめる、という使い分けが現実的です。

不動産広告の徒歩分数のルール：一次情報で確認

不動産広告の表示方法は、景品表示法に基づいて公正取引委員会と消費者庁の認定を受けた「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）と、その施行規則で決められています。運用しているのは各地区の不動産公正取引協議会です。売買だけでなく賃貸物件の広告も対象です。ここでは2026年10月時点で不動産公正取引協議会連合会が公開している規約・施行規則（交通や所要時間の規定は2022年9月1日施行の改正後の内容）をもとに整理します。なお、規約が直接適用されるのは、各地区の協議会の構成団体に所属する事業者などです。

計算式は「道路距離÷80m」、端数は切り上げ

施行規則第9条第9号では、徒歩による所要時間は道路距離80mにつき1分間として計算し、1分未満の端数は1分とすると定められています。ポイントは「直線距離」ではなく「道路距離」である点と、端数が切り上げになる点です。たとえば道路距離400mなら5分、401mなら6分と表示されます。

「分速80m」は時速にすると4.8km。歩く速さは人によって、また靴や荷物、体調によっても変わるため、自分の歩くペースと合わないことはあり得ます。

起点は「建物の出入口」、着点は「駅の出入口」

施行規則第9条第7号では、距離や所要時間を計算するときの物件側の起点を、区画のうち駅などに最も近い地点（マンション・アパートは建物の出入口）とし、駅側の着点を施設の出入口（施設の利用時間内に常時利用できるもの）としています。つまり、部屋から建物の出入口までと、駅の出入口から改札・ホームまでの移動は計算に入っていません。

大規模な駅では、出入口からホームまでに数分かかることもあります。また、広告で使われた出入口が、自分が普段使いたい路線や改札に近いとは限りません。

2022年9月の改正で変わった主な点

不動産公正取引協議会連合会のリーフレットによると、2022年9月1日施行の改正で、交通や所要時間に関する表示ルールは次のように変更されました。

• 起点の明文化：マンション・アパートは建物の出入口を起点とすることが明記された（規則第9条第7号）
• 向きの統一：「駅から物件まで」ではなく「物件から最寄駅まで」の徒歩所要時間を表示する形に変更（同第3号）
• 最も遠い住戸（区画）も表示：販売戸数（区画数）が2以上の分譲物件では、最も近い住戸（区画）に加えて最も遠い住戸（区画）からの所要時間も表示（同第8号）。複数棟のマンションなら、最も近い棟と最も遠い棟の出入口からの数字になります。例「徒歩2分から5分」
• 通勤時間の表示：電車の所要時間は朝の通勤ラッシュ時のものを表示し、平常時はその旨を明示して併記できる形に（同第4号ウ）
• 乗換え時間を含める：乗換えが必要な場合はその旨を明示し、所要時間に乗換えにおおむね要する時間を含める（同第4号エ）

改正によって、起点や表示の向きなどが整理され、比べやすい表示になるよう見直されています。とはいえ、「80m＝1分」という計算の前提そのものは変わっていません。

実際より短く見せる表示は規約で禁止されている

表示規約第23条では、徒歩による所要時間や駅などまでの距離について、実際より短いと誤認されるおそれのある表示を禁止しています。ルールどおりに計算された数字であれば体感とズレても規約違反にはなりませんが、計算そのものが合わないと感じた場合は、まず不動産会社に根拠（道路距離や起点）を確認するのが穏当です。それでも疑問が残るときは、地域の不動産公正取引協議会に不動産広告の表示について相談する方法もあります（協議会は広告表示に関する相談先で、契約トラブルの相談は受け付けていない場合があります）。

徒歩分数が体感とズレる6つの理由

ルールどおりに計算されていても、実際に歩くと長く感じることがあります。その主な理由を、計算に入っていない要素から整理しました。

特に見落としやすいのが「駅の出入口」と「建物の出入口」の位置です。広告の起点・着点と、毎日使うルートが一致しているかを地図で確かめるだけでも、ズレの見当がつきやすくなります。複数棟からなる分譲マンションでは、棟によって所要時間が変わる点にも注意しましょう。

ケース別：何分の物件をどう確かめるか

同じ「徒歩10分」でも、暮らし方によって負担の感じ方は違います。代表的な3つのケースで、重視したいポイントを整理しました。

単身で帰宅が遅くなりがちな場合

残業や会食のあと一人で歩く時間がある人は、分数の短さよりも「明るく人の気配がある道を最後まで選べるか」を基準にするのがおすすめです。徒歩7分の暗い裏道より、徒歩10分でも大通り沿いを歩ける物件のほうが安心できる、というケースは珍しくありません。購入を検討している人は、独身女性がマンション購入で後悔しやすいポイントもあわせて確認しておくと、立地と資金のバランスを考えやすくなります。

共働きの場合

二人の勤務先が別方向なら、最寄駅が2つ使える立地も選択肢になります。その場合、広告に載るのは主に最寄駅までの分数なので、もう一方の駅までの道のりは自分たちで測る必要があります。電車の所要時間は、2022年改正後のルールに沿った広告であれば朝のラッシュ時・乗換え時間込みの数字が基本になっているので、通勤時間の比較に使いやすくなっています。

子育て中、または予定がある場合

ベビーカーや子どもの手を引いて歩くと、大人一人のときより時間がかかるのが一般的です。坂や歩道橋、狭い歩道が続くルートは、分数以上に負担に感じやすいもの。駅だけでなく、保育園・小児科・スーパーまでの道のりも確認しておきましょう。住戸の階数や音の問題については、子育て世帯のマンション1階と足音の考え方でまとめています。

夜道を確かめる手順とチェックリスト

広告の数字では分からない「夜の帰り道」は、実際に歩いて確かめるのが近道です。内見当日に時間が取れなくても、申込み前にもう一度足を運べると判断材料が増えます。

1. 地図でルートを2〜3本描く：最短ルートと、大通り沿いなど明るそうな迂回ルートを候補にする
2. 普段の帰宅時間に駅から歩く：自分が実際に使う改札・出入口からスタートし、ストップウォッチで所要時間を計る
3. 区間ごとに明るさと人通りをメモ：街灯が途切れる区間、人の気配がなくなる区間を地図に書き込む
4. 立ち寄れる場所を確認：コンビニ、交番、深夜まで営業している店など、何かあったときに駆け込める場所がルート上にあるか
5. 建物の入口まわりを見る：エントランスの照明、植え込みや駐輪場の死角、オートロックの位置
6. 休日の昼にもう一度歩く：昼と夜の印象の差、周辺の生活環境、坂や段差を落ち着いて確認する

夜道チェックリスト（そのまま使える10項目）

• 駅から建物まで、街灯が途切れる区間が長く続かない
• 暗い区間を避ける迂回ルートが現実的な時間で取れる
• 21時以降も、ある程度の人通りや車通りがある
• 高い塀・空き地・照明のない駐車場など、見通しの悪い場所に挟まれた区間が短い
• 歩道があり、車道との境目が分かりやすい
• ルート上にコンビニや交番など、立ち寄れる場所がある
• 駅の出入口が夜も利用できる（終電近くまで使えるか）
• 建物のエントランスが明るく、外から見通せる
• 駐輪場・ゴミ置き場・植え込みが死角になっていない
• 実際に計った所要時間が、自分の許容範囲に収まっている

エリアの防犯情報は、警察や自治体が公開している犯罪発生マップや防犯メールなども参考になります。公開の有無や内容は地域によって異なるので、検討エリアの都道府県警察・自治体のサイトを確認してみてください。地図アプリのストリートビューは撮影時期が古い場合もあるため、あくまで下調べとして使い、最終的には現地で確かめるのが安心です。

建物の防犯設備もあわせて確認

夜道と同じくらい大切なのが、建物そのものの防犯性です。共同住宅の防犯については、警察庁と国土交通省の「共同住宅に係る防犯上の留意事項」を踏まえて、国土交通省が「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」（2001年策定、その後一部改正）を示しており、共用出入口やエレベーターホールなどの見通しや明るさに配慮する考え方が示されています。内見時は次の点を見ておきましょう。

• オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターホンの有無
• 低層階は窓の面格子・シャッター、ベランダへの足がかりになる物がないか
• 郵便受けに鍵がかけられるか、宅配ボックスで対面の受け取りを減らせるか
• エレベーター内や共用廊下が明るく、見通しがよいか

注意点・よくある失敗

徒歩分数にまつわる失敗は、数字の読み違いよりも「確認のタイミング」や「比べ方」から起こりがちです。よくあるパターンを整理しました。

また、購入を検討している場合は、徒歩分数以外の広告の数字にも計算ルールがあることを知っておくと安心です。たとえばマンションの専有面積は、広告では壁の中心線で測る「壁芯面積」で示されることが多い一方、登記上は壁の内側で測る「内法面積」になるため数字が異なる場合があり、住宅ローン控除の面積要件にも関わることがあります。詳しくは住宅ローン控除の40㎡・50㎡の落とし穴で解説しています。

よくある質問

まとめ

不動産広告の徒歩分数は、表示規約で計算方法が決められた「比較のための物差し」です。2022年の改正で起点や表示の向き、通勤時間の書き方が整理されました。一方で、信号や坂、駅構内の移動、そして夜道の安全は、数字には表れません。

※本記事は2026年10月時点で公開されている「不動産の表示に関する公正競争規約」「同施行規則」（交通・所要時間の規定は2022年9月1日施行の改正後の内容）等に基づく一般的な情報です。夜道や建物の確認ポイントは安全を保証するものではありません。規約・基準は改定される場合があります。最新の内容は不動産公正取引協議会の情報をご確認ください。個別の物件や広告についての判断は、不動産会社や各地区の不動産公正取引協議会等にご相談ください。